Oferta de imóvel em Airbnb exige aval dos condôminos

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, nesta quinta-feira (7), um novo entendimento que altera as regras de hospedagem em prédios residenciais em todo o país. 

Por decisão da Segunda Seção, a locação de imóveis por curtos períodos através de aplicativos como Airbnb só será permitida se o condomínio autorizar formalmente a prática em assembleia.

Por maioria apertada de cinco votos a quatro, o colegiado entendeu que esse tipo de exploração econômica descaracteriza a finalidade residencial do imóvel.

Pelo entendimento da corte, a permissão para esse tipo de uso depende de aprovação de ao menos dois terços dos condôminos, conforme prevê o Código Civil para mudanças na destinação das unidades imobiliárias.

Segundo o STJ, a decisão consolida o entendimento do tribunal sobre o tema e deve orientar as instâncias inferiores, embora não tenha efeito vinculante, ou seja, não obrigue outros juízes a seguir o mesmo entendimento.

Processo avaliado

O caso teve origem em processo no qual a proprietária de um apartamento de Minas Gerais buscava garantir o direito de destiná-lo a estadias de curta duração sem necessidade de aprovação em assembleia. 

O condomínio alegava que essa destinação, além de não estar prevista em convenção, afastava o caráter residencial do prédio.

O TJMG (Tribunal de Justiça de Minas Gerais) já havia negado o pedido, e essa decisão foi mantida pelo STJ, da qual ainda cabe recurso. 

A empresa Airbnb atuou como interessada na ação.

À reportagem a Airbnb afirmou em nota que “a decisão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios. 

Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”. 

A plataforma destacou ainda que tomará as medidas legais cabíveis.

Recursos envolvidos

Segundo a empresa, um estudo da FGV mostrou que no Brasil a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para as economias locais em um ano, motivo pelo qual a decisão em questão tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais.

No voto que prevaleceu no julgamento, a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, afirmou que os contratos intermediados por plataformas digitais como Airbnb não se enquadram como locação residencial nem como hospedagem hoteleira, podendo ser classificados como contratos atípicos.

Segundo Jaylton Lopes Jr., especialista em direito processual civil e sócio do escritório Agi, Santa Cruz & Lopes Advocacia, a classificação é relevante porque evita uma solução automática.

“A natureza jurídica deve ser analisada a partir da realidade do uso, isto é, frequência, rotatividade, profissionalização, serviços oferecidos e impacto sobre a coletividade condominial”, diz.

A ministra Nancy afirmou também que, de acordo com o Código Civil, é dever dos condôminos dar às partes do empreendimento a mesma destinação da edificação, ou seja, “se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”.

Ela destacou ainda que a intensificação das estadias de curta temporada por plataformas digitais aumentou a rotatividade de pessoas nos condomínios, com impactos sobre segurança e bem-estar dos moradores.

“De um lado, os proprietários sustentam que a disponibilização do imóvel por plataformas como Airbnb constituiria uma modalidade contemporânea de locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato, e, portanto, expressão legítima do exercício do direito de propriedade. 

De outro lado, os condomínios argumentam que a exploração reiterada, impessoal e profissional de estadias curtas, com alta rotatividade de terceiros, pode comprometer a segurança, o sossego e a salubridade dos demais moradores, além de descaracterizar a finalidade residencial do edifício”, afirma Jaylton.

À reportagem a plataforma afirmou que tem recursos e ferramentas focadas na segurança de hóspedes, anfitriões, condomínios e a comunidade em geral.

Ficou vencida a divergência aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira. Para ele, o direito de propriedade só poderia sofrer restrições se houvesse previsão expressa na convenção condominial. 

Em seu voto, o ministro afirmou que a locação por plataformas digitais, por si só, não transforma o uso residencial em atividade comercial.

O advogado Ramon Barbosa Tristão, da Nascimento e Mourão Advogados, afirma que a matéria discutida consta em projeto de reforma do Código Civil, cujo texto ainda pode sofrer alterações durante a tramitação legislativa, mas prevê a possibilidade de a convenção condominial restringir ou proibir locações de curta duração.

Segundo Rodrigo Forlani Lopes, sócio do Machado Associados, contudo, não há expectativa de aprovação do PL a curto prazo e nem de que não haja modificações ao texto. 

“O que as construtoras têm feito é já trazer previsão expressa de autorização nas convenções dos novos empreendimentos”, afirma.

Tristão também chama atenção para que, em que pese a decisão do STJ sirva de orientação relevante aos tribunais estaduais e instâncias inferiores em demandas semelhantes, o tema não está pacificado em âmbito nacional, pois não houve julgamento sob o rito dos recursos repetitivos. Assim, novos casos ainda podem ser submetidos ao tribunal.

*com informações de Márcia Magalhães/folhapress